השקעות נדל”ן בארצות הברית

יש הגבלות קלות על בעלות זרה של נדל”ן באמריקה אבל הם חסרי משמעות למטרות השקעה לקנות-לתת. ברמה הפדרלית יש רק כמה הגבלות על חייזרים שאינם תושבים (NRAs) בעלות או השקעה ברכוש נדל”ן (חוק גילוי השקעות זרות חקלאיות של 1978 (FIDA); חוק סקר ההשקעות הבינלאומי מ-1976 (IISA); חוק ההשקעות הזרות במס רכוש מופ”ח מ-1980 (FIRPTA). למטרות מעשיות הגבלות אלה אינן חשובות. באוקלהומה, זרים אינם מורשים לקנות קרקע אבל הם יכולים לקנות בתים משותפים.

עד כמה קשה השקעות נדל”ן בארצות הברית?

הליכים ספציפיים משתנים ממדינה למדינה, כמו גם בין מחוזות וערים. ההליך שלהלן הוא אחריו בניו יורק.

להציע הצעה בעל הפה באמצעות הסוכן שלך, מי יעביר אותו גם לסוכן של המוכר או למוכר ישירות. המוכר רשאי להתנגד להצעה שלך, החל בתהליך משא ומתן, כי, בתקווה, יוביל להסכם על מחיר, תנאים, ותאריך סגירה.

עורך דינו של המוכר מתחיל בהכנת חוזה המכירה. הוא מקבל וסוקר את המסמכים הבאים: שטר קניין, סקר, פוליסת ביטוח כותרת, שטרות חוב או משכנתאות על הנכס, תעודות תפוסה, חשבונות מס, חשבונות דלק ותועלת, חכירות, היתרי מעלית, בריכות וכו’

בינתיים עורך הדין שלך (עורך דין נדל”ן נדרש בכל עסקאות הנדל”ן בניו יורק) בוחן את המצב הפיננסי של הבית המשותף שבו אתה רוצה לקנות.
עורך דינו של הקונה סוקר ומתנהל משא ומתן על שטר החוזה, חיפוש התואר ופוליסת ביטוח הכותרת, כמו גם את המסמכים המוזכרים בפוליסת הכותרת, כגון סקר, תעודת תפוסה, חשבון מס רכוש אמיתי, חימום, קירור וחשבונות חשמל.

לאחר שעורך הדין שלך מסיק שמצבו הפיננסי של הבית המשותף משביע רצון, שחוקי המשנה של הבניין מקובלים עליך, ושחוזה המכירה מקובל גם הוא, הוא יאפשר לך לחתום על החוזה. לאחר מכן תידרש בדרך כלל להציג פיקדון של 10% מחיר הרכישה. החוזה בתוספת הפיקדון יופקדו לאחר מכן למוכר לחתימה. הכסף הזה יוחזק בחשבון הנאמנות של עורך הדין של המוכר עד לסגירה. חשוב לציין כי עד שכל הצדדים יחתמו על החוזה, והוא נמסר, המוכר עדיין יכול לבדר ולקבל הצעות אחרות.

לאחר מכן תקבל סוכן הנדל”ן שלך את דרישות הדירקטוריון וחומרי היישום. עבור בתים משותפים, המכירה מותנית בוויתור של מועצת המנהלים על זכות הסירוב הראשון המאשר את הרוכש, אלא אם כן אתה רוכש ישירות מהיזם. חוזה הרכישה שלך יקבע כי עליך להגיש מיד את בקשתך לאישור הדירקטוריון לאחר הנפקת התחייבות מימון, אם בכלל.

עליך לשתף פעולה עם בקשות מועצת המנהלים של הדירות, ולספק כל תיעוד הדרוש כדי להנפיק את כתב הוויתור. השקעות נד”לן בארצות הברית החומרים הנדרשים כוללים בדרך כלל: בקשה, דו”ח כספי החתום על ידי רואה חשבון מוסמך, כל התמיכה הנדרשת בהחזר הכספי שלך, שלוש שנים של החזרי מס, דוחות בנק, מכתבים של התייחסות אישית ופיננסית, מכתבי התייחסות מקצועית, חוזה מכירה, מסמכי בנק (במידת הצורך) המציינים כי ההלוואה שלך נמצאת במקום, וכו ‘
הבקשה שלך תיבחן, ואם כל החומרים הנדרשים ייכללו ובהתאם, בדרך כלל יינתן אישור. לאחר מכן תוכל להמשיך בטקסי הסגירה.

נהלי הסגירה מוכתבים לפי התאמה אישית, ומשתנים מאזור לאזור. השקעות נד”לן בארצות הברית בדרך כלל, כל הצדדים הדרושים נוכחים, זהותם מאומתת, המסמכים סופיים, חישובים כספיים והתאמות נבדקים ומסמכים, כסף ומידע מוחלף. הסגירה מתבצעת בדרך כלל במשרדו של עורך דינו של המוכר, אך מדי פעם במשרדו של היועץ המשפטי של המלווים.

עלויות שונות יש לשלמו בסגירה, המשתנות בהתאם לתחום השיפוט. הרוכש משלם בדרך כלל עמלות כדי לתעד את שטר הקניין ואת המשכנתא, חשבונות שירות, דמי נאמנות, שכר טרחת עורך דין בנקאי, מסים, הערכות מיוחדות, דמי מימון, דמי פיקוח, דמי מקור, התאמות ועמלות אחרות שעשויות להיות מוטלות על ידי המדינה והשלטון המקומי.

על מנת להגן על רוכש או מלווה מפני זכויות צד שלישי על פני הנדל”ן, מומלץ להורות לעורך הדין שלך להקליט את המסמכים הרלוונטיים על ידי הגשת במשרד הקלטה ציבורי, בדרך כלל משרד כפרי.

הערות שוליים לטבלת עלויות השקעות נד”לן בארצות הברית

עלויות העסקה הלוך ושוב כוללות את כל עלויות הקנייה ולאחר מכן מכירה מחדש של נכס – שכר טרחת עורכי דין, שכר טרונים, דמי רישום, מסים, דמי סוכנים וכו’

כותרת חיפוש וביטוח:

דמי ביטוח הכותרת משתנים בהתאם למיקום מקום האירוח. נוהג נפוץ לקבל ביטוח כותרת מאחת מחברות הביטוח המתחרות. ניתן לרכוש את ביטוח הכותרת רק בסגירה, לאחר השלמת העסקה בין הקונה למוכר והמחיר שולם.

דוח כותרת, אם כי לא חובה, הוא תנאי הכרחי מוקדם כדי להבטיח ביטוח כותרת. חברות הכותרת אינן מספקות ביטוח כותרת ללא דו”ח כותרת התחקות אחר היסטוריית העשה ומבטא בבירור את שידות, בריתות ומגבלות אחרות על הכותרת.

העלות הכוללת של ביטוח כותרת וחיפוש שונה באופן נרחב בהתבסס על הגודל והערך של הנכס, המיקום ואת הכיסוי והמורכבות של החיפוש והביטוח. זה os מועיל לקנות סביב לחפש את התמורה הטובה ביותר, כמדריך כללי זה צריך להיות סביב 0.5% מערך הנכס.

עמלות הקלטה:
דמי הקלטה מחויבים על ידי הממשלה עבור הזנת תיעוד רשמי של שינוי הבעלות על הנכס. זה יכול להיות משולם על ידי כל אחד מהצדדים, אבל בדרך כלל משולם על ידי הקונה. דמי הקלטה הם בדרך כלל סכומים קבועים והם מינימליים.

שכר משפטי:
שכר טרחת עורך הדין עשוי להשתנות בהתאם למיקום ולמורכבות העסקה. רוב עורכי הדין גובים אחוזים מהמחיר המכירה, כ-0.5% עד 1%, בעוד שעורכי דין מסוימים גובים תשלום קבוע או על בסיס שעתי. כל צד משלם עבור עורך הדין שלו.
מס העברת רכוש נדל”ן (RPTT)
מס ההעברה משתנה בהתאם למיקום הנכס. חמש מדינות אינן מטילות מסי העברה (מיסיסיפי, מיזורי, ניו מקסיקו, צפון דקוטה ויומינג). לאיגוד המתווכים הלאומי יש רשימה של סכום מס העברת הנדל”ן שהוטל על ידי מדינות שונות.

בניו יורק, מס העברת הנכס האמיתי מוטל על מכירות או העברות של נכס, ותעריף המס משתנה, בהתאם לערך הנכס ולסיווג הנכס.

מס העברת רכוש נדל”ן NCY – נכס למגורים
הכנסה חייבה במס, שיעור מס של ארה”ב
עד $500,000 1%
מעל $500,000 1.425%
מס העברת רכוש נדל”ן NCY – נכס למגורים
הכנסה חייבה במס, שיעור מס של ארה”ב
עד $500,000 1%
מעל $500,000 1.425%
דמי סוכן נדל”ן:
עמלת סוכן נדל”ן או ברוקר היא בדרך כלל סחיר. למרות שהתעריף הסטנדרטי הוא 6% חלק מהסוכנים מוכנים להפחית את התעריף שלהם רק כדי לסגור עסקה. סוכנים מסוימים להטיל תשלום גבוה יותר אך כוללים פונקציות אחרות כגון חיפוש כותרת. זה בדרך כלל משולם על ידי המוכר.