דירות להשקעה באירופה

לאחר תקופה של משבר רכוש וכלכלי, שוק הנדל”ן האירופי היה חזק בשנים האחרונות. משקיעים בינלאומיים עדיין שוורים לגבי הסיכויים, ומניעים צמיחה נוספת במספר שווקי נכסים אירופיים לשנת 2019. אפילו בבריטניה, למרות אי הוודאות הרבה שלאחר הברקזיט, ערים גדולות כמו לונדון וברמינגהם נותרות במסלול כלפי מעלה. אבל כמה מושך למשקיעים קניית נכס באירופה? וחשוב מכך, האם משקיעים יכולים לצפות להחזר טוב על השקעות הנדל”ן שלהם באקלים הנוכחי?

כאן תוכלו למצוא הכל על דירות להשקעה באירופה

כראש אסטרטגיית השקעות נדל”ן ב- BNP Paribas Fortis, למומחיותו של פול רוברט טאנסן בתחום ניהול הון. הוא משתף את התובנה שלו במגמות הנדל”ן האירופיות העיקריות; בנוסף לתחזית הקונים הבינלאומיים יכולים לצפות אם הם בוחרים להשקיע בנכסים באירופה.

מדוע משקיעי נדל”ן עדיין נוהרים לאירופה?

רק לפני כמה שנים כולם ניבאו את קצה אירופה, במיוחד את סוף אירופה היבשתית. אך עדיין ראינו מחירי נכסים הולכים וגדלים ככל שמשקיעים נוהרים לשווקים; ברלין, ליסבון, דבלין, רוטרדם וזאגרב הן בין הערים האירופיות שחוות צמיחה גבוהה.

לעומת זאת, שווקי הנדל”ן באירופה, בין אם הם מסחריים ובין אם הם למגורים, יקרים מאוד. בהתחשב בכך שמשברים גבוהים ונכסי נכס נסחרים בתשואות נכס נמוכות להפליא; זה הופך את הערך הבסיסי של נכסים גבוה מאוד. אז איך יתכן שיבשת שחווה צמיחה כלכלית צנועה עם אינפלציה נמוכה עדיין – אם כי משתפרת, אם כי לאט – תמשיך למשוך משקיעים גלובליים?

התשובה היא פשוטה: הכל קשור למדיניות המוניטרית של הבנק המרכזי האירופי (ECB), ואין לזה שום קשר לנדל”ן. ל- ECB יש מדיניות מוניטרית רופפת של שמירה על ריביות נמוכות באופן מלאכותי; ב- 25 ביולי 2019, היא החליטה להשאיר אותם ללא שינוי על 0.00%, 0.25% ו- -0.40% ככל שיידרש. המשקיעים, אם כן, אינם רואים אפשרות אחרת מלבד השקעה בנדל”ן. דירות להשקעה באירופה, קניית מניות עשויה להיות מסוכנת מדי מכיוון שהן תנודתיות, ואג”ח יקרות בהתחשב בתשואות עדיין נעות סביב רמות נמוכות מאוד.

המציאות של השקעות נדל”ן באירופה

גם אם הוא יקר והתשואות אינן גבוהות, הנדל”ן עדיין מציע תשואה במזומן או הכנסות שכירות נטו של כמה אחוזים; תשואה גבוהה בהשוואה לאפס ריבית המוצעת על נכסים אחרים. אך באופן מסוכן, גם מסוכן שמחירי הנכסים נתמכים על ידי מדיניות מוניטרית זו של הבנק המרכזי.

המציאות היא שכמה מהשווקים המתעוררים נמצאים בבעיה עם ירידת שיעורי הצמיחה, המהומה, מחירי הסחורות נמוכים יותר ותנודתיות במטבעות. משקיעים עשירים משווקים מתפתחים פונים לאירופה מכיוון שנאלצו לגוון בגלל בעיות כאלה. ביבשת שהייתה מחיקה מוחלטת לפני עשור למשקיעים, אותם משקיעים משקיעים כעת באירופה.

כל מה שניבאנו הוא ההפך הגמור. ישנם שווקי נכסים שמניבים ביצועים טובים באופן כללי עם הרבה תזרימי הון בינלאומיים. בעיקרו של דבר, נדל”ן שווה ערך לאג”ח מאובטחת, במיוחד אם אתה קונה למשל בשווקי הנכסים העיקריים בגרמניה. אך בכל מקום באירופה, עדיין יש לך פוטנציאל לכלכלה טובה יותר ולאינפלציה גבוהה יותר המשפיעים לטובה על ההשקעה שלך. זו הסיבה העיקרית לכך שהנדל”ן ביבשת אירופה ובשווקים המתאוששים ביצעו כל כך טוב.

האם אתה צריך לדאוג לאינפלציה נמוכה ברכישת נכסים בחו”ל?

יש משקיעים ששואלים על היעדר האינפלציה והאם זה עדיין חשוב. בהתבסס על ההבנה שתמיד מכרנו נדל”ן בטיעון הבא: בגלל האינפלציה, ההשקעה שלך תמיד תהיה מוגנת – זו הגנה על גידור. אולם כיום אין לנו אינפלציה או אם כן מדובר בכמה אחוזים בלבד. כאשר המשקיעים שואלים אם זה עדיין חשוב, התשובה חיובית.

האינפלציה באזור האירו עומדת כיום על 1.3% נכון ליוני 2019 ולא צפויה להמריא משמעותית בשנים הקרובות. אם מסיבה זו או אחרת, האינפלציה תתאושש עוד יותר, משקיעי נדל”ן יוכלו להפיק תועלת מכיוון שמלבד עלייה פוטנציאלית בערך השקעותיהם, דירות להשקעה באירופה בדרך כלל חוזי שכירות צמודים ובודקים כלפי מעלה באופן קבוע, כמו בבריטניה.

היעדר אינפלציה מתמשך וארוך שנים יהיה חדשות רעות עבור משקיע בנכסים. אך במקרה של דפלציה אנו רואים גם ירידה בערכי הנכסים, ואין גם חדשות טובות. האינפלציה עדיין חשובה, ואנחנו מקווים שתחזור של אינפלציה בריאה של 2% בשנים הקרובות – אם כי, כפי שאמר נשיא ה- ECB, מריו דראגי, עלינו להיות סבלניים.

מה יקרה עם הריבית באירופה?

דירות להשקעה באירופה במשך שנים ניבאו ריביות גבוהות יותר, אך כולם טעו. שיעורי הריבית עדיין נמוכים מאוד – מתייצבים במקרה הטוב – אך הם בוודאי אינם עולים משמעותית. אירופה נמצאת כעת במצב עם שיעורי ריבית בעיקר מתחת ל -1%.